觀點(diǎn)網(wǎng) 一個(gè)月之內(nèi)，發(fā)生房企“大幅降價(jià)”售樓被罰、高溢價(jià)拿地兩種截然相反的事件，蘇州昆山——這一全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣之首，出現(xiàn)了戲劇化一幕。

(資料圖片僅供參考)

5月22日，昆山成功出讓今年第一批擬出讓住宅用地計(jì)劃中的3宗宅地，總出讓面積14.08萬(wàn)平方米，由保利發(fā)展、保利置業(yè)及中建七局分食，共收金42.5億元。

上述3宗出讓地塊平均溢價(jià)率11.84%，加上下注開(kāi)發(fā)商均為央企，昆山的樓市熱度一時(shí)間被點(diǎn)燃。

地價(jià)新高

觀點(diǎn)新媒體了解到，高新區(qū)7號(hào)地塊競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，共有10家單位參與，于47輪限時(shí)競(jìng)價(jià)后被保利發(fā)展一次性報(bào)價(jià)18.1億元奪得，樓面價(jià)18469元/平方米，溢價(jià)率14.54%。

據(jù)悉，這是昆山時(shí)隔兩年土拍再現(xiàn)破中止價(jià)，而18469元/平方米樓面價(jià)更是刷新昆山成交地價(jià)紀(jì)錄。

該宗地位于高新區(qū)蕭林路南側(cè)、虹橋路東側(cè)，屬較為核心位置，出讓面積4.9萬(wàn)平方米，容積率2，建筑面積9.81萬(wàn)平方米，為住宅用地。

地塊附近商業(yè)有昆山商廈（北門(mén)店）、九方購(gòu)物中心、萬(wàn)象匯等，教育有振華實(shí)驗(yàn)小學(xué)、城北中學(xué)等學(xué)校，各方面配套較為完善。

據(jù)公開(kāi)資料，保利發(fā)展于2017年布局蘇州，落子張家港、昆山、常熟；2019年相繼入駐汾湖、太倉(cāng)乃至蘇州主城。2022年初，保利發(fā)展控股旗下蘇通公司正式成立，首次進(jìn)駐蘇州核心板塊蘇州園區(qū)，2023年該公司管理架構(gòu)再升級(jí)，明確深耕蘇錫常通城市群戰(zhàn)略。

與此同時(shí)，保利另一地產(chǎn)平臺(tái)保利置業(yè)亦披荊斬棘，經(jīng)過(guò)40輪限時(shí)競(jìng)價(jià)之后，以一次性報(bào)價(jià)競(jìng)得開(kāi)發(fā)區(qū)4號(hào)地塊，成交價(jià)12.6億元，樓面價(jià)13625元/平方米，溢價(jià)率14.98%。

開(kāi)發(fā)區(qū)4號(hào)地塊位于開(kāi)發(fā)區(qū)景王路北側(cè)、金沙江路東側(cè)，出讓面積4.62萬(wàn)平方米，容積率2，建筑面積9.23萬(wàn)平方米，為住宅用地。

另外，中建七局以11.8億元拿下面積4.57萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)區(qū)6號(hào)地塊，成交價(jià)11.8億，樓面價(jià)12913元/平方米，溢價(jià)率4.99%。

有數(shù)據(jù)顯示，2022年，中建七局在昆山商品房銷(xiāo)售額位列房企榜首，保利置業(yè)位列第三。開(kāi)發(fā)區(qū)6號(hào)地塊是中建七局在昆山布局的第四子，去年11月，中建七局地產(chǎn)與昆山國(guó)創(chuàng)投資集團(tuán)還曾聯(lián)手，以12.17億元摘得昆山開(kāi)發(fā)區(qū)同豐路北側(cè)、洞庭湖路西側(cè)地塊。

根據(jù)規(guī)劃，高新區(qū)7號(hào)地塊、開(kāi)發(fā)區(qū)4號(hào)地塊及開(kāi)發(fā)區(qū)6號(hào)地塊要求住宅戶數(shù)分別不得超過(guò)630套、700套及600套。本次土拍3宗地住宅建筑全裝修成品住房均應(yīng)達(dá)到100%，住宅裝修成本不低于1500元/平方米。

從區(qū)位看，3宗地塊都位于昆山主城熱門(mén)置業(yè)板塊玉山，后者為全國(guó)百?gòu)?qiáng)鎮(zhèn)第一，配套成熟，加上土地供應(yīng)量較少，樓市向來(lái)堅(jiān)挺，是本次競(jìng)拍熱度較高主因。

再現(xiàn)降價(jià)處罰

昆山的土地出讓結(jié)果顯示出其所具備的房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?，這半個(gè)多月前處罰開(kāi)發(fā)商降價(jià)形成了鮮明對(duì)比。

于5月初，昆山住建局發(fā)布通報(bào)文件顯示，萬(wàn)科旗下尚濱花園項(xiàng)目及光大嘉寶旗下夢(mèng)之悅花園項(xiàng)目在銷(xiāo)售過(guò)程中，擅自大幅度降價(jià)，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序，造成了社會(huì)不穩(wěn)定因素。對(duì)于上述項(xiàng)目暫時(shí)關(guān)閉網(wǎng)簽，待整改結(jié)束后予以開(kāi)通。

彼時(shí)市場(chǎng)消息稱(chēng)，尚濱花園項(xiàng)目推出的是三期最后一批房源，共300余套，其特惠政策是一房一價(jià)，每套房源優(yōu)惠30萬(wàn)左右，最高可優(yōu)惠32萬(wàn)元，折算下來(lái)為75折至8折左右；夢(mèng)之悅花園項(xiàng)目在4月中旬就推出了73折優(yōu)惠，最大力度一套房源總價(jià)可省50多萬(wàn)元。

降價(jià)太多也會(huì)被罰？是次事件已經(jīng)歷市場(chǎng)多輪討論。

一方面，昆山樓市曾短暫回暖，但在4月再次下跌企穩(wěn)，開(kāi)發(fā)商或許是想抓住最后的小陽(yáng)春加速尾盤(pán)去化。

但這卻與地方政府穩(wěn)定樓市意愿相悖。有業(yè)內(nèi)人士指出，根據(jù)《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格對(duì)外銷(xiāo)售，降價(jià)可以，但是如果比備案價(jià)低太多就會(huì)違反相關(guān)規(guī)定，穩(wěn)定房?jī)r(jià)實(shí)際上出于穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期考量。

第三方數(shù)據(jù)顯示，今年前四個(gè)月，昆山新房成交套數(shù)分別達(dá)到1373套、1911套、1942套及1633套，成交均價(jià)則分別為2.42萬(wàn)元/平方米、2.36萬(wàn)元/平方米、2.33萬(wàn)元/平方米及2.41萬(wàn)元/平方米，較去年12月水平（911套、2.1萬(wàn)元/平方米）有所回升，并大體維持穩(wěn)定狀態(tài)。

相似的情況在其他地方也存在。昆山土拍前一天，廣東惠州市惠陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)官微披露，惠陽(yáng)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)、嚴(yán)厲查處違規(guī)銷(xiāo)售行為的通知》。

通知指出，近期，惠陽(yáng)區(qū)個(gè)別商品房項(xiàng)目涉嫌違規(guī)銷(xiāo)售，造成不良影響，為強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范銷(xiāo)售行為，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機(jī)構(gòu)營(yíng)銷(xiāo)返首付、發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實(shí)信息等違規(guī)銷(xiāo)售行為。

嚴(yán)厲倒查因違規(guī)銷(xiāo)售行為引發(fā)群訪群訴事件，對(duì)造成不良影響的企業(yè)，關(guān)停網(wǎng)上交易系統(tǒng)（鎖盤(pán)），一經(jīng)查實(shí)存在違規(guī)銷(xiāo)售行為的，依法追究責(zé)任。

更早前，位于惠州市大亞灣區(qū)臻悅府項(xiàng)目4.8折促銷(xiāo)的消息，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。此外，在該市惠陽(yáng)區(qū)的鉑悅府項(xiàng)目以備案價(jià)約六折價(jià)格促銷(xiāo)，導(dǎo)致老業(yè)主集體維權(quán)。

之后，當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門(mén)介入，兩個(gè)項(xiàng)目暫停對(duì)外銷(xiāo)售。有官方人員辟謠表示，臻悅府項(xiàng)目此前備案價(jià)對(duì)應(yīng)的是精裝修價(jià)格，現(xiàn)在調(diào)整至毛坯房，價(jià)格相應(yīng)做了一些調(diào)整，相關(guān)調(diào)整均有申請(qǐng)備案。