黃浦江與蘇州河是上海這座城市的骨架，它們一縱一橫，共同撐起了上海百年的發(fā)展。

過去的上海，緣水而起、因水而興。

(資料圖片)

未來的上海，仍然會圍繞著“江與河”的構(gòu)架繼續(xù)發(fā)展。

沿著“一江一河”的開發(fā)脈絡(luò)，依次形成了外灘、陸家嘴、徐匯濱江等多個(gè)濱水城市重要節(jié)點(diǎn)，構(gòu)成了上海的核心商務(wù)版圖。

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01

蘇河黃金三角

隨著“一江一河”區(qū)域的規(guī)劃和開發(fā)，分別在黃浦江上游和下游組成了兩個(gè)“黃金三角”板塊：外灘-陸家嘴-北外灘、世博-前灘-徐匯濱江。

同時(shí)，蘇州河水岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶也有一個(gè)由蘇河灣-人民廣場-南京西路構(gòu)成的“蘇河黃金三角”作為聚力發(fā)展的核心區(qū)域。伴隨著蘇河灣地標(biāo)建筑的拔地而起，蘇河灣和南京西路及人民廣場商圈的“三角之勢”就更為明晰了，三者的關(guān)聯(lián)也更加緊密。

在《靜安區(qū)十四五規(guī)劃》發(fā)展戰(zhàn)略中，也將南京西路板塊與蘇河灣板塊一同提出:在未來的五年中，南京西路是集聚高端服務(wù)，蘇河灣是集聚濱水商務(wù)，各有分工、緊密聯(lián)系。

02

都市之心

蘇河灣是 “蘇河黃金三角”之一，同時(shí)也是上海中央活動區(qū)（CAZ）中蘇州河北岸發(fā)展的龍頭地區(qū)。

蘇河灣區(qū)域位于靜安區(qū)蘇州河兩岸，占地4.2平方公里，區(qū)域內(nèi)蘇州河濱河岸線長6.3公里，其中北岸岸線長4.7公里，南岸岸線長1.6公里，是上海中心城區(qū)蘇州河濱水核心區(qū)段，區(qū)位優(yōu)勢特色顯著。

蘇河灣在地理位置上位于上海市南北向與東西向戰(zhàn)略軸線交匯處，面臨雙重發(fā)展機(jī)遇。

同時(shí)也地處蘇州河的河口段，是黃浦江沿岸發(fā)展軸和蘇州河沿岸發(fā)展軸的交匯處，還具有雙重水岸價(jià)值。

將“一江一河”喻為上海的城市骨架，那么蘇河灣則是名副其實(shí)的“都市之心”。

03

蘇河灣的商務(wù)版圖

曾經(jīng)的蘇河灣因?yàn)樗\(yùn)便利而萬商云集，是“上海民族工業(yè)的搖籃”“華界工廠大本營”，中國第一家機(jī)器繅絲廠、榮氏家族的面粉廠等等都坐落于此， 1912年，上海總商會也在這里成立，帶動了民族金融產(chǎn)業(yè)的興起。

進(jìn)入新世紀(jì)以來，蘇河灣依托其優(yōu)越的地理位置和獨(dú)特的歷史記憶，依然是上海沿河商務(wù)發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)和創(chuàng)新引擎。靜安作為各類總部機(jī)構(gòu)優(yōu)先考慮入駐的區(qū)域，近些年來，華盛資產(chǎn)管理、華平投資、紅杉資本、KKR、國泰君安、光大證券、WPP集團(tuán)、花王等知名金融機(jī)構(gòu)及國際企業(yè)已相繼在蘇河灣片區(qū)落地。

十四五期間，靜安仍將繼續(xù)積極培育及引入各類企業(yè)，新增注冊企業(yè)數(shù)的年均增長率目標(biāo)將達(dá)到30%。這意味著未來將有更多的企業(yè)扎根靜安，而隨著南京西路高端服務(wù)集聚帶及蘇河灣濱水商務(wù)集聚帶的不斷深化聯(lián)系，越來越多的跨國總部、知名金融機(jī)構(gòu)向蘇河灣區(qū)域拓展，搶占價(jià)值高地，延續(xù)蘇河灣的百年商務(wù)基因。

同時(shí)，在軟實(shí)力上，基于靜安十四五積極打造國際一流營商環(huán)境，打造創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)的奮斗目標(biāo)。未來蘇河灣將憑借便捷的配套服務(wù)，優(yōu)異的地理區(qū)位和公共交通，宜人的活力空間，成為上海核心區(qū)非常具有投資價(jià)值和創(chuàng)新基因的城市全新CBD。

04

蘇河灣的豪宅進(jìn)化史

正是由于蘇河灣高端的定位及未來的潛力空間，吸引到了眾多知名開發(fā)商，如華僑城、珠江、大悅城、華潤等。眾多優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商和項(xiàng)目在這里產(chǎn)生了集聚效應(yīng)，蘇河灣片區(qū)迅速發(fā)展成了上海新一代的頂級豪宅區(qū)。

其中具有代表性的豪宅之一就是華僑城蘇河灣，150米的超高層住宅是目前板塊內(nèi)最高的住宅。

2013年，華僑城蘇河灣住宅首開，單價(jià)達(dá)到了9-25萬/平。使當(dāng)時(shí)還屬于老閘北的蘇河灣一帶也成為了擁有“一線豪宅”的區(qū)域，終于摘掉了“下只角”的帽子，揚(yáng)眉吐氣了一把。

而在現(xiàn)在的整個(gè)蘇河灣板塊，無論是二手房的掛牌量，還是新房的供應(yīng)量，都可謂稀缺。

二手房市場

現(xiàn)在的二手房市場中，整個(gè)蘇河灣板塊的品質(zhì)次新房小區(qū)二手房源掛牌量稀少，基本上都是惜售的狀態(tài)。也因此每每有房源入市，都會吸引眾多的目光，成交價(jià)令人瞠目。

2022年9月份成交的蘇河灣中心潤府，建面約183㎡的4房戶型，還是低樓層，成交單價(jià)已經(jīng)突破了20萬/平，相較于華僑城蘇河灣低樓層的開盤價(jià)格，已經(jīng)翻了一番。在2016年，華僑城蘇河灣的一套別墅，以2.42億元總價(jià)成交，單價(jià)高達(dá)34.9萬/平，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)全國商品住宅成交單價(jià)之最！

新房市場

自上海新房實(shí)行限價(jià)、積分制以來，蘇河灣板塊鮮有豪宅新盤入市，也因此每每有新盤推出，都是日光。

2023年1月開盤的鴻印里，均價(jià)14.2萬/平，開盤秒光。再上一次是2021年12月份，珠江安康苑，均價(jià)12.88萬/㎡，同樣是日光。再之前還有2021年4月開盤的龍盛福新里，均價(jià)13.2萬/㎡，還是日光。

05

即將迎來豪宅集中供應(yīng)

過去的十年間，蘇河灣板塊發(fā)展取得了巨大的成就：華僑城中央公園建成，大悅城綜合體營業(yè)，北橫通道西段通車。這些共同鑄就了蘇河灣1.0時(shí)代。

然而這些還只是蘇河灣的現(xiàn)在，蘇河灣的未來則更加值得期待。隨著安康苑、蘇河灣中心、華興新城、北站新城等多個(gè)涵蓋商業(yè)、辦公、居住、文化多元功能的綜合體的建設(shè)，強(qiáng)大的城市更新規(guī)劃正在一一兌現(xiàn)，蘇河灣板塊正快步邁入2.0時(shí)代，這無疑會帶動整個(gè)板塊能級提升，從而提高整個(gè)板塊的居住品質(zhì)。

在未來短期內(nèi)，蘇河灣板塊及周邊板塊即將迎來一波豪宅的集中供應(yīng)，在這些豪宅中，你最中意哪一個(gè)？

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華發(fā)仁恒蘇河世紀(jì)

產(chǎn)品類型：建面約238㎡高層

套數(shù)預(yù)估：約32套

價(jià)格參考：待定

靜安區(qū)、內(nèi)環(huán)內(nèi)、蘇州河邊最近110米左右一線濱水景觀、1/8/12號線三軌交環(huán)繞、大悅城商圈近在咫尺……隨著上海一江一河的規(guī)劃欣欣向榮的發(fā)展，黃浦江和蘇州河，被拉到了戰(zhàn)略高度，而蘇州河的宜居屬性，也越發(fā)明顯。買房子也是買未來，在蘇州河板塊即將騰飛之際，入手正是最合適的！

珠江·安康苑

產(chǎn)品類型：建面約140-260㎡ 超高層

套數(shù)預(yù)估：約205套

價(jià)格參考：前期12.88萬/平

珠江·安康苑是上海首個(gè)風(fēng)貌建筑存留最完善、數(shù)量最多的城市更新項(xiàng)目。項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)規(guī)劃理念為一軸兩脈六區(qū)塊。21#地塊——山西大劇院舊址復(fù)建及周邊風(fēng)貌商業(yè)街區(qū)；22#地塊——大規(guī)模成片風(fēng)貌里弄商業(yè)街（對標(biāo)新天地或太古里）;內(nèi)含多宗文保級物業(yè)；23#地塊——配置約320米浦西地標(biāo)級超甲級辦公，內(nèi)含頂級品牌酒店，低區(qū)裙樓為大型綜合shoppingmall（暫定意向合作品牌為合生匯）；24#地塊——安康名邸宅地，以及少量風(fēng)貌合院與風(fēng)貌復(fù)建獨(dú)棟產(chǎn)品；25#地塊——大規(guī)模成片風(fēng)貌復(fù)建里弄及別墅；26#地塊——規(guī)劃有商住辦mini綜合體。

龍盛華興新城項(xiàng)目

產(chǎn)品類型：約142-256㎡超高層

套數(shù)預(yù)估：576套

價(jià)格參考：待定

項(xiàng)目采用HOPSCA國際先進(jìn)規(guī)劃理念打造，是集高檔公寓、石庫門風(fēng)貌疊墅、超5A甲級寫字樓、五星級酒店、石庫門風(fēng)貌商業(yè)街為一體的城市綜合體。包含了3棟超高層住宅，1棟8層保障房，10棟石庫門風(fēng)貌低層住宅。棟超高層住宅分別為43層、44層、39層。社區(qū)人車分流，配置挑空大堂，精致園林，社區(qū)會所、空中避難空間等公共設(shè)施配套。

大寧天目項(xiàng)目

產(chǎn)品類型：高層

套數(shù)預(yù)估：待定

價(jià)格參考：聯(lián)動價(jià)12.88萬/㎡

2022年二批次土拍地塊。距離軌道交通8、12號線曲阜路站直線約310米。同板塊新房項(xiàng)目華發(fā)仁恒蘇河世紀(jì)，上期開盤均價(jià)為13.3萬/㎡、龍盛福新里2021年開盤均價(jià)為13.2萬/㎡。

蘇河灣中興社區(qū)項(xiàng)目

產(chǎn)品類型：高層

套數(shù)預(yù)估：約65套

價(jià)格參考：聯(lián)動價(jià)12.3萬/㎡

項(xiàng)目體量很小，其中住宅僅約7000方，不僅需要自持商業(yè)，還需要建設(shè)學(xué)校。從蘇河灣區(qū)域的長遠(yuǎn)發(fā)展來看，該地塊的建設(shè)將推動蘇河灣地區(qū)的建設(shè)、教育設(shè)施的進(jìn)一步完善，對地區(qū)招商引資工作具有重大意義。

靜安73街坊

產(chǎn)品類型：北地塊建面約92-318㎡高層、南地塊聯(lián)排

套數(shù)預(yù)估：北地塊約468套、南地塊約77套

價(jià)格參考：待定

靜安73街坊北地塊高層先出，南地塊聯(lián)排入市時(shí)間尚早。南北地塊的中間，是已經(jīng)落成的住宅項(xiàng)目——南草坪花園。靜安73街坊位置比鴻印里更靠近蘇州河和地鐵，但因?yàn)榈貕K狹長社區(qū)概念較弱。

龍盛福新里二期

產(chǎn)品類型：約402-447㎡疊墅

套數(shù)預(yù)估：約24套

價(jià)格參考：待定

市中心為數(shù)不多的低密度、純居住社區(qū)。項(xiàng)目分為兩個(gè)地塊，東地塊為商辦，西地塊為住宅。當(dāng)時(shí)邀請了三家知名的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)：天華建筑事務(wù)所、梁志天設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、貝爾高林，從整體的建筑、到戶型裝修、再到園林設(shè)計(jì)，都是行業(yè)內(nèi)頂尖的團(tuán)隊(duì)打造。二期疊墅產(chǎn)品直面蘇州河，直線距離大約就50m。稀缺度爆表，上海富豪必爭之房。