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未來城市該如何更新？在7月8日舉行的第九屆"青島•中國(guó)財(cái)富論壇"市南區(qū)專場(chǎng)"實(shí)施空間迭代下的財(cái)富動(dòng)能激發(fā)"上，中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院城市更新研究中心主任秦虹指出，大拆大建、推倒重來的城市更新途徑已經(jīng)被政策制止，在此前提下來更新和運(yùn)營(yíng)城市，應(yīng)該把產(chǎn)業(yè)空間的更新放在主導(dǎo)地位，要真正推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展，必須關(guān)注產(chǎn)業(yè)空間更新。

中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院城市更新研究中心主任秦虹

秦虹進(jìn)一步指出，當(dāng)前產(chǎn)業(yè)空間的更新仍然缺乏足夠的政策支持。她舉例道，產(chǎn)業(yè)空間用途能不能變，原來工業(yè)用地能不能變商業(yè)，能不能變辦公，能不能改居住，如果能改的話，原來的空間里面能不能加層，結(jié)構(gòu)能不能調(diào)整。如果能改的話，比如工業(yè)變商業(yè)了，需不需要補(bǔ)土地出讓金，怎么補(bǔ)？……以上諸多問題，應(yīng)在政策上予以明確。

"再加上我們很多地方規(guī)定，國(guó)有企業(yè)的房屋出租不能超過五年，不能超過五年哪有企業(yè)進(jìn)行租賃更新呢？五年投資對(duì)租賃更新來說，回報(bào)周期是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。產(chǎn)業(yè)空間更新是給城市創(chuàng)造財(cái)富、反哺公共空間和居住空間更新的基礎(chǔ)，是最需要政策創(chuàng)新的地方。"秦虹表示。

從金融的維度來看城市更新，秦虹將其歸納為三方面：第一，投資基金化，投資要靠基金而不是靠負(fù)債；第二，更新過程建設(shè)的信貸化，即可以用長(zhǎng)期銀行負(fù)債的方式給予支持；第三，運(yùn)營(yíng)的證券化，在更新產(chǎn)業(yè)空間并產(chǎn)出新的經(jīng)濟(jì)效益后，要通過REITs進(jìn)行退出。"城市更新看似更新的是空間，實(shí)際更新的是內(nèi)容，我們要將引業(yè)聚業(yè)留業(yè)作為城市產(chǎn)業(yè)空間更新的目標(biāo)。"

以下為部分發(fā)言實(shí)錄：

秦虹：我想圍繞城市空間更新探探自己的看法，過去改革開放四十年，特別是過去二十年我們經(jīng)歷了大建設(shè)時(shí)期，下一步進(jìn)入大運(yùn)營(yíng)時(shí)期，把過去大建設(shè)時(shí)期建設(shè)的空間，把它維護(hù)好、管理好、運(yùn)營(yíng)好，是我們未來的任務(wù)，這就是城市更新。談到城市更新，可能很多企業(yè)、很多地方政府想的第一還是房地產(chǎn)開發(fā)，把舊建筑拆了重新搞開發(fā)，建新的綜合體和產(chǎn)業(yè)園，或一提到城市更新就是老舊城區(qū)改造。我想，未來的城市更新主要是建成區(qū)范圍內(nèi)三大空間的更新，一個(gè)是居住空間，即和住有關(guān)的空間，如平房、胡同、老舊小區(qū)等等，第二個(gè)就是公共空間，道路、交通、公園、歷史建筑、文化、體育等等，大家能夠共同參與和享用的公共空間。第三個(gè)是產(chǎn)業(yè)空間，比如說工業(yè)、商業(yè)，能夠產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)效益的空間。三大空間也有綜合更新的。在這三大空間更新中，居住空間和公共空間最缺什么？最缺錢，因?yàn)闊o論是居民住的房子、老舊小區(qū)、平房、胡同，還是我們的廣場(chǎng)、公園、歷史建筑，更新完產(chǎn)出的是民生效益、公共效益、環(huán)境和生態(tài)效益，所以最缺的是錢，政府財(cái)政支持是不可或缺的。產(chǎn)業(yè)空間更新最缺的是政策支持和創(chuàng)新，未來城市更新怎么做？大拆大建，推倒重來，已經(jīng)被政策制止了。在全部不拆除重建的情況下，怎么更新好，運(yùn)營(yíng)好？我們的居住空間主要是滿足人們城市生存的地方，公共空間滿足城市人精神需求的地方，產(chǎn)業(yè)空間是創(chuàng)造這個(gè)城市經(jīng)濟(jì)財(cái)富的地方。所以過去地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)好的時(shí)候，政府賣地好多錢，政府有大量資金支持居住空間和公共空間更新，下一步應(yīng)把產(chǎn)業(yè)空間更新放在更重要地位是有意義的。

產(chǎn)業(yè)空間更新缺政策支持主要兩類政策，第一個(gè)管理類政策，即產(chǎn)業(yè)空間用途能不能變，原來工業(yè)用地能不能變商業(yè)，商業(yè)能不能變辦公，辦公能不能改居住，如此等等。如果能改的話，原來的空間，里面能不能加層，結(jié)構(gòu)能不能調(diào)整。如果能改的話，比如工業(yè)變商業(yè)了需不需要補(bǔ)出讓金，怎么補(bǔ)？如果能改的話，消防等能不能通過驗(yàn)收？還用工業(yè)用地、商業(yè)用地使用權(quán)都是有年限的，比如說40年的商業(yè)用地已經(jīng)用了二三十年，只剩下十年了，十年之后怎么辦？必須給予政策的明確，否則不會(huì)有社會(huì)投資。再加上我們很多地方，國(guó)資委規(guī)定，國(guó)有企業(yè)的房屋出租不能超過五年，不能超過五年哪有企業(yè)進(jìn)行租賃更新呢？五年投資對(duì)租賃更新來說回報(bào)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

所以產(chǎn)業(yè)空間更新要給充分的政策支持和寬容，我們也看到了各個(gè)地方關(guān)于城市更新，政府都特別重視，的的確確給了很多政策，出了很多管理辦法、指導(dǎo)意見、各種條例。但很多城市的政策都沒有落實(shí)到實(shí)操層面，都是原則上的要求，但是要真正實(shí)施，要做更新的時(shí)候遇到的都是難題。這些難題如果不明確，投資者做了，將來都面臨著違規(guī)違法的風(fēng)險(xiǎn)，拆除、罰款是難免的。所以我們說我們要把城市產(chǎn)業(yè)空間打造好，要把城市更新這項(xiàng)行動(dòng)實(shí)踐好，真正推動(dòng)城市的高質(zhì)量發(fā)展，政策支持和創(chuàng)新是保障。

第二類政策支持就是金融政策。城市更新要告別房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)的融資模式是很清楚的，就是負(fù)債為主要特征，但是城市更新所需的融資模式可以歸納為三句話，一是投資基金化，就是前期投資主要靠基金投入，而不是靠負(fù)債。二是建設(shè)信貸化，即用長(zhǎng)期的銀行貸款等負(fù)債的方式來支持更新建設(shè)，三是運(yùn)營(yíng)的證券化，一旦更新了空間能夠有經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出，產(chǎn)出新的經(jīng)濟(jì)效益的時(shí)候，要通過REITs來進(jìn)行退出。這樣前期投入的基金后期可以退出，就形成了投融管退的全閉環(huán)，才會(huì)有投資人投資。城市更新看似更新的是空間，實(shí)際更新的是內(nèi)容，我們要將引業(yè)聚業(yè)留業(yè)作為城市產(chǎn)業(yè)空間更新的目標(biāo)。