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原標(biāo)題：存量房貸利率，真的要降了？

去年開始的提前還貸潮持續(xù)至今，存量房貸利率是否會(huì)下調(diào)一直以來備受關(guān)注。8月1日，央行、外匯局召開2023年下半年工作會(huì)議時(shí)明確提到，“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。

存量房貸利率，真的要降了嗎？

由于投資回報(bào)率下降、按揭利率下調(diào)等價(jià)格關(guān)系變化，近來提前償還存量貸款現(xiàn)象大幅增加。對(duì)此，央行7月14日表示，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平上，提前還貸客觀上對(duì)商業(yè)銀行的收益有一定影響，“按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”，釋放了下調(diào)存量房貸利率的信號(hào)。此前江蘇常州“打響下調(diào)存量房貸利率第一槍”，不過在引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注后隨即刪除了相關(guān)內(nèi)容。從目前情況來看，絕大多數(shù)銀行表示“尚未收到有關(guān)正式通知或文件”，選擇了“按兵不動(dòng)”。

下調(diào)并非沒有先例：2008年全球金融危機(jī)背景下，央行發(fā)布《關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的通知》，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度由0.85倍下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，同時(shí)適用于存量和新增房貸。隨后，各銀行紛紛推出細(xì)則、落實(shí)政策。從當(dāng)前來看，銀行選擇觀望，有多個(gè)層面原因。一則不排除受了過往流程影響，在等待進(jìn)一步的政策引導(dǎo)；二則許多銀行對(duì)“調(diào)整貸款利率加減點(diǎn)幅度”“支持和鼓勵(lì)新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”是否意味著銀行可以做此前曾被叫停的“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)等問題心存疑慮；三則降低存量房貸利率，將對(duì)銀行的盈利和風(fēng)險(xiǎn)抵補(bǔ)能力產(chǎn)生影響，銀行意愿問題也尤為關(guān)鍵。

從“支持和鼓勵(lì)”，到“指導(dǎo)”，央行兩次表述之變意味著有望解答上述政策落實(shí)中的一些問題，促進(jìn)政策有力有序推進(jìn)。

央行提出的兩個(gè)要求值得注意：一個(gè)是按照市場(chǎng)化、法治化原則，一個(gè)是依法有序。前者意味著，此輪調(diào)整更可能是銀行根據(jù)存量房貸利率分階梯、因城施策差異化下調(diào)，以盡量減小對(duì)銀行的影響、降低高息房貸人群負(fù)擔(dān)。后者則意味著，在尺度內(nèi)開展工作，調(diào)動(dòng)銀行的積極性，同時(shí)避免惡性競(jìng)爭(zhēng)、防范風(fēng)險(xiǎn)。簡(jiǎn)而言之，要協(xié)調(diào)好銀行和客戶之間、銀行與銀行之間的利益。這需要完善下調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率等補(bǔ)償措施，以及更加深入、細(xì)化的監(jiān)管跟進(jìn)。

下調(diào)存量房貸利率，有望給提前還貸“降溫”、遏制房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸套利等亂象，有力回應(yīng)社會(huì)關(guān)切。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，是緩解居民償債壓力、釋放居民消費(fèi)和投資能力的政策舉措之一，重要性不言而喻。

行則將至，做則必成。在房地產(chǎn)金融較為成熟，或者是高度開放、充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，按揭貸款重簽合同或者置換是常見的做法。眼下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系和按揭市場(chǎng)都已發(fā)生變化，與時(shí)俱進(jìn)完善房貸產(chǎn)品設(shè)計(jì)，是大勢(shì)所趨。（維辰）