房地產(chǎn)現(xiàn)在面臨的最大問題是什么？開發(fā)商手里的新房庫存大量積壓，根本賣不動。

(相關資料圖)

易居研究院發(fā)布的《2022年中國百城庫存報告》顯示，截至2022年底，全國100個城市新建商品住宅庫存，較2021年底增長了1.3%，百城新房庫存同比已連漲49個月。

新房去化不暢，開發(fā)商回款遇阻，“高周轉(zhuǎn)”徹底玩不下去了，嚴重的現(xiàn)金流斷裂，最后灰頭土臉地宣布還不上錢。據(jù)不完全統(tǒng)計，去年top100房企有37家宣布債務違約。

沒錢，開發(fā)商拿地的積極性降至冰點，2022年全國賣地收入減少2萬億，一夜回到2017年，其中民營房企拿地占比不足1成。換言之，整個2022年，土地市場其實一直靠央企國企地方城投公司在撐著。

而新房庫存嚴重積壓，反映的其實是需求不足的問題。需求為什么不足？這是個好問題。

鐵錘覺得主要是三方面的原因：第一，住房嚴重過剩，尤其是二三線城市郊區(qū)和廣大的三四五線城市，房子已經(jīng)爛大街，有些新區(qū)交付2-3年的新樓盤，晚上的亮燈率竟然不足10%；第二，疫情三年，經(jīng)濟下行，諸多行業(yè)遭受重創(chuàng)，很多家庭收入銳減，徹底打消了買房、換房的念頭；第三，制度的弊端，公攤面積、期房預售不得民心，在一定程度上抑制了大家購買新房的意愿。原因不難理解，吃一塹長一智。

這種背景下，從2022年6月起，全國百城新房銷售價格環(huán)比連續(xù)下跌了7個月。百城二手房價格更是連續(xù)下跌9個月。

之前的文章我們說過，房地產(chǎn)的背后有兩條利益驅(qū)動，總結就是地方經(jīng)濟發(fā)展，高度依賴房地產(chǎn)——走的是靠出讓土地融資發(fā)展城市的模式。所以某種程度上說，房價下跌并不是地方樂于見到的。因此，“保房價”一直都是很多城市調(diào)控樓市的首要任務。

我們都看到了，過去這一年多，為了房地產(chǎn)市場回歸穩(wěn)定，為了“保房價”，上至國家下至地方，可謂使出了渾身解數(shù)：從松綁限購到取消限售，再到房貸利率大幅下調(diào)，銀行還先后推出了百歲貸、連心貸，住建部長喊話“有條件的可以進行現(xiàn)房銷售”……但效果都不理想。不僅如此，居民存錢的熱情遠高于從銀行貸款，今年1月份居民存款新增6.2萬億，房地產(chǎn)相關的貸款只新增了2572億。

土地賣出去了、房子建起來了，就一定要有人買單才行，否則整個產(chǎn)業(yè)鏈都很難維持正常的運轉(zhuǎn)。換句話說，當下樓市最大的風險就是高居不下的存量庫存——如果庫存不被妥善解決，房價不僅會繼續(xù)向下走，還會釋放悲觀情緒，讓預期進一步惡化，進而對整個金融系統(tǒng)的大局穩(wěn)定產(chǎn)生巨大的殺傷力。

熟悉中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程的朋友，對此應該不陌生，因為這種情況不是第一次出現(xiàn)。同樣的場景，2014年也出現(xiàn)過，彼時很多城市的新房嚴重滯銷，有7.2億平待售商品房，開發(fā)商、地方、銀行都急得如熱鍋上的螞蟻。

最后，國家出手，一個被外國學者盛贊是“房地產(chǎn)最偉大發(fā)明”的大招扛下了所有——2015年棚改貨幣化安置政策橫空出世，拆舊建新，需求從老房子里重新誕生，再加上棚改專項資金的加持，天量庫存在短短2年內(nèi)被消耗殆盡，伴隨而來的是全國房價在2016年、2017年輪動上漲。

棚改還能再來一次嗎？答案是否定的，上一次拆除的是2000年以前建成的房子，這一次總不能把2000年以后的房子也拆了吧？

關鍵時期，為了保房價，國家又出手了。

2月24日，央行、銀保監(jiān)會就《關于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》公開征求意見，征求意見稿提出，支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款。

很多人一看到“租賃”二字，可能會習慣性的覺得，掀不起大風大浪。但在鐵錘看來，這件事釋放了非常重磅的信號，這個政策的制定，其實是對我國長期以來“重商品房輕租賃房”模式的一次前所未有的顛覆。

為什么這么說？我們先來看一下征求意見稿的內(nèi)容。全文一共17條金融支持措施，其中加強住房租賃信貸產(chǎn)品和服務模式創(chuàng)新尤為重要，鐵錘總結后放在下面：

1、加大對租賃住房開發(fā)建設的信貸支持力度，開發(fā)建設階段，80%的總投資款可以由銀行提供，貸款期限一般3年，最長不超過5年。

2、對創(chuàng)新團體批量購買租賃住房給予信貸支持，貸款的期限最長不超過30年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的80%。

3、支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款，正在經(jīng)營的且產(chǎn)權是自己的，可以按照物業(yè)評估價值的80%來取得貸款，可用于置換物業(yè)前期開發(fā)建設貸款；產(chǎn)權是別人的，可以按照貸款期限內(nèi)應收租金總額的70%取得貸款。

4、穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作，在把控風險前提下，募集資金用于住房租賃企業(yè)持有并經(jīng)營長期租賃住房。

5、引導各類社會資金有序投資住房租賃領域。

為什么說這個文件特別重要？一句話就可以概括，這是國家為了保房價，在給天量的存量庫存找新的買家。

這個“新買家”就是“創(chuàng)新團體”，其實就是專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)，比如保險資金、專業(yè)資產(chǎn)管理機構、住房租賃企業(yè)等?？梢允侨魏我粋€人成立的企業(yè)，也可以是開發(fā)商自己。

不僅如此，這些人購買租賃住房，還可以像普通人一樣申請銀行貸款，貸款期限30年，額度最高可達到物業(yè)評估價的80%。

這意味著，只要對租賃市場感興趣的企業(yè)，從建設到運營，都可以用極少的資金撬動巨大的杠桿，而且杠桿成本極低。

這樣做的好處有哪些呢？鐵錘覺得理論上可以做到“一箭三雕”：

第一，有利于長租公寓市場的發(fā)展。

2016年以來，國家一直在大力倡導長租公寓市場的發(fā)展，事實上30強開發(fā)商已經(jīng)有6成進場布局了，比如萬科、龍湖等。但各家經(jīng)營的情況都不容樂觀。后期若該政策真正落地，以自持為主的長租公寓運營者，融資渠道拓寬了，融資成本也大大降低了。這對于企業(yè)經(jīng)營大有裨益。更重要的是，可預見后期會有更多企業(yè)參與到長租公寓的市場中來，這更加有利于租賃市場的價格穩(wěn)定；

第二，有利于存量庫存的去化。

國家積極出臺租賃住房金融支持政策，本質(zhì)上是為有資金實力的個人和企業(yè)，開放了大批量購買商品房的渠道。換句話說，國家給予那么多便利，是希望社會資金參與買房去庫存，最終達到“保房價”的目的。

理論上來說，這對于加速商品房的去化，優(yōu)化房企的資產(chǎn)負債表，促進樓市回暖，都有巨大利好。

第三，這是在加快兌現(xiàn)“多主體供給、多渠道保障”的承諾，是在通過租賃的方式努力解決大城市新市民、青年人的住房難題。

特大城市的新市民、青年人住房問題，是最為棘手、最令人頭疼的。直白點說，不可能讓每個人都買得起商品房，不可能把房價降到每個人都買得起的地步。所以未來解決不同群體的住房問題，一定會走向“市場的歸市場，保障的歸保障，租賃的歸租賃”。

綜上所述，大家應該發(fā)現(xiàn)了，政策出臺的設想還是很美好的，通過給有實力的個人、企業(yè)釋放加杠桿的空間，鼓勵社會資金購買消化不掉的庫存。以達到盤活存量、保房價、穩(wěn)樓市，甚至是給房企再融資的目的。

但鐵錘還是想“潑點冷水”，在我看來，這和前幾天出臺的不動產(chǎn)私募投資基金的意義差不多，都屬于是在為樓市創(chuàng)造更多的“接盤俠”，說白了都是在鼓勵有錢人投資房地產(chǎn)。但問題是，實際作用于市場時，效果可能沒有想想當年么好，原因很簡單，私募也好、企業(yè)也罷，都不是省油的燈，他們都是最聰明的錢，都是以盈利為目的。

另外，正如我之前說的，頭部城市優(yōu)質(zhì)房企的好項目不需要這樣去庫存，而其它低能級城市的房子是想去庫存，但是有錢人沒理由傻傻去接盤。一方面，這些城市的房產(chǎn)投資的價值不高；另一方面，買了作為長租公寓運營，更不現(xiàn)實，因為這些城市對租賃的需求，幾乎為零。