房地產(chǎn)現(xiàn)在面臨的最大問(wèn)題是什么？開(kāi)發(fā)商手里的新房庫(kù)存大量積壓，根本賣(mài)不動(dòng)。

(相關(guān)資料圖)

易居研究院發(fā)布的《2022年中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》顯示，截至2022年底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存，較2021年底增長(zhǎng)了1.3%，百城新房庫(kù)存同比已連漲49個(gè)月。

新房去化不暢，開(kāi)發(fā)商回款遇阻，“高周轉(zhuǎn)”徹底玩不下去了，嚴(yán)重的現(xiàn)金流斷裂，最后灰頭土臉地宣布還不上錢(qián)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年top100房企有37家宣布債務(wù)違約。

沒(méi)錢(qián)，開(kāi)發(fā)商拿地的積極性降至冰點(diǎn)，2022年全國(guó)賣(mài)地收入減少2萬(wàn)億，一夜回到2017年，其中民營(yíng)房企拿地占比不足1成。換言之，整個(gè)2022年，土地市場(chǎng)其實(shí)一直靠央企國(guó)企地方城投公司在撐著。

而新房庫(kù)存嚴(yán)重積壓，反映的其實(shí)是需求不足的問(wèn)題。需求為什么不足？這是個(gè)好問(wèn)題。

鐵錘覺(jué)得主要是三方面的原因：第一，住房嚴(yán)重過(guò)剩，尤其是二三線城市郊區(qū)和廣大的三四五線城市，房子已經(jīng)爛大街，有些新區(qū)交付2-3年的新樓盤(pán)，晚上的亮燈率竟然不足10%；第二，疫情三年，經(jīng)濟(jì)下行，諸多行業(yè)遭受重創(chuàng)，很多家庭收入銳減，徹底打消了買(mǎi)房、換房的念頭；第三，制度的弊端，公攤面積、期房預(yù)售不得民心，在一定程度上抑制了大家購(gòu)買(mǎi)新房的意愿。原因不難理解，吃一塹長(zhǎng)一智。

這種背景下，從2022年6月起，全國(guó)百城新房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比連續(xù)下跌了7個(gè)月。百城二手房?jī)r(jià)格更是連續(xù)下跌9個(gè)月。

之前的文章我們說(shuō)過(guò)，房地產(chǎn)的背后有兩條利益驅(qū)動(dòng)，總結(jié)就是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，高度依賴(lài)房地產(chǎn)——走的是靠出讓土地融資發(fā)展城市的模式。所以某種程度上說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌并不是地方樂(lè)于見(jiàn)到的。因此，“保房?jī)r(jià)”一直都是很多城市調(diào)控樓市的首要任務(wù)。

我們都看到了，過(guò)去這一年多，為了房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸穩(wěn)定，為了“保房?jī)r(jià)”，上至國(guó)家下至地方，可謂使出了渾身解數(shù)：從松綁限購(gòu)到取消限售，再到房貸利率大幅下調(diào)，銀行還先后推出了百歲貸、連心貸，住建部長(zhǎng)喊話“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售”……但效果都不理想。不僅如此，居民存錢(qián)的熱情遠(yuǎn)高于從銀行貸款，今年1月份居民存款新增6.2萬(wàn)億，房地產(chǎn)相關(guān)的貸款只新增了2572億。

土地賣(mài)出去了、房子建起來(lái)了，就一定要有人買(mǎi)單才行，否則整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈都很難維持正常的運(yùn)轉(zhuǎn)。換句話說(shuō)，當(dāng)下樓市最大的風(fēng)險(xiǎn)就是高居不下的存量庫(kù)存——如果庫(kù)存不被妥善解決，房?jī)r(jià)不僅會(huì)繼續(xù)向下走，還會(huì)釋放悲觀情緒，讓預(yù)期進(jìn)一步惡化，進(jìn)而對(duì)整個(gè)金融系統(tǒng)的大局穩(wěn)定產(chǎn)生巨大的殺傷力。

熟悉中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程的朋友，對(duì)此應(yīng)該不陌生，因?yàn)檫@種情況不是第一次出現(xiàn)。同樣的場(chǎng)景，2014年也出現(xiàn)過(guò)，彼時(shí)很多城市的新房嚴(yán)重滯銷(xiāo)，有7.2億平待售商品房，開(kāi)發(fā)商、地方、銀行都急得如熱鍋上的螞蟻。

最后，國(guó)家出手，一個(gè)被外國(guó)學(xué)者盛贊是“房地產(chǎn)最偉大發(fā)明”的大招扛下了所有——2015年棚改貨幣化安置政策橫空出世，拆舊建新，需求從老房子里重新誕生，再加上棚改專(zhuān)項(xiàng)資金的加持，天量庫(kù)存在短短2年內(nèi)被消耗殆盡，伴隨而來(lái)的是全國(guó)房?jī)r(jià)在2016年、2017年輪動(dòng)上漲。

棚改還能再來(lái)一次嗎？答案是否定的，上一次拆除的是2000年以前建成的房子，這一次總不能把2000年以后的房子也拆了吧？

關(guān)鍵時(shí)期，為了保房?jī)r(jià)，國(guó)家又出手了。

2月24日，央行、銀保監(jiān)會(huì)就《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)，征求意見(jiàn)稿提出，支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款。

很多人一看到“租賃”二字，可能會(huì)習(xí)慣性的覺(jué)得，掀不起大風(fēng)大浪。但在鐵錘看來(lái)，這件事釋放了非常重磅的信號(hào)，這個(gè)政策的制定，其實(shí)是對(duì)我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)“重商品房輕租賃房”模式的一次前所未有的顛覆。

為什么這么說(shuō)？我們先來(lái)看一下征求意見(jiàn)稿的內(nèi)容。全文一共17條金融支持措施，其中加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新尤為重要，鐵錘總結(jié)后放在下面：

1、加大對(duì)租賃住房開(kāi)發(fā)建設(shè)的信貸支持力度，開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，80%的總投資款可以由銀行提供，貸款期限一般3年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年。

2、對(duì)創(chuàng)新團(tuán)體批量購(gòu)買(mǎi)租賃住房給予信貸支持，貸款的期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年，貸款額度原則上不超過(guò)物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%。

3、支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款，正在經(jīng)營(yíng)的且產(chǎn)權(quán)是自己的，可以按照物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%來(lái)取得貸款，可用于置換物業(yè)前期開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款；產(chǎn)權(quán)是別人的，可以按照貸款期限內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%取得貸款。

4、穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作，在把控風(fēng)險(xiǎn)前提下，募集資金用于住房租賃企業(yè)持有并經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期租賃住房。

5、引導(dǎo)各類(lèi)社會(huì)資金有序投資住房租賃領(lǐng)域。

為什么說(shuō)這個(gè)文件特別重要？一句話就可以概括，這是國(guó)家為了保房?jī)r(jià)，在給天量的存量庫(kù)存找新的買(mǎi)家。

這個(gè)“新買(mǎi)家”就是“創(chuàng)新團(tuán)體”，其實(shí)就是專(zhuān)業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，比如保險(xiǎn)資金、專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)等?？梢允侨魏我粋€(gè)人成立的企業(yè)，也可以是開(kāi)發(fā)商自己。

不僅如此，這些人購(gòu)買(mǎi)租賃住房，還可以像普通人一樣申請(qǐng)銀行貸款，貸款期限30年，額度最高可達(dá)到物業(yè)評(píng)估價(jià)的80%。

這意味著，只要對(duì)租賃市場(chǎng)感興趣的企業(yè)，從建設(shè)到運(yùn)營(yíng)，都可以用極少的資金撬動(dòng)巨大的杠桿，而且杠桿成本極低。

這樣做的好處有哪些呢？鐵錘覺(jué)得理論上可以做到“一箭三雕”：

第一，有利于長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展。

2016年以來(lái)，國(guó)家一直在大力倡導(dǎo)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展，事實(shí)上30強(qiáng)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)有6成進(jìn)場(chǎng)布局了，比如萬(wàn)科、龍湖等。但各家經(jīng)營(yíng)的情況都不容樂(lè)觀。后期若該政策真正落地，以自持為主的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)者，融資渠道拓寬了，融資成本也大大降低了。這對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)大有裨益。更重要的是，可預(yù)見(jiàn)后期會(huì)有更多企業(yè)參與到長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)中來(lái)，這更加有利于租賃市場(chǎng)的價(jià)格穩(wěn)定；

第二，有利于存量庫(kù)存的去化。

國(guó)家積極出臺(tái)租賃住房金融支持政策，本質(zhì)上是為有資金實(shí)力的個(gè)人和企業(yè)，開(kāi)放了大批量購(gòu)買(mǎi)商品房的渠道。換句話說(shuō)，國(guó)家給予那么多便利，是希望社會(huì)資金參與買(mǎi)房去庫(kù)存，最終達(dá)到“保房?jī)r(jià)”的目的。

理論上來(lái)說(shuō)，這對(duì)于加速商品房的去化，優(yōu)化房企的資產(chǎn)負(fù)債表，促進(jìn)樓市回暖，都有巨大利好。

第三，這是在加快兌現(xiàn)“多主體供給、多渠道保障”的承諾，是在通過(guò)租賃的方式努力解決大城市新市民、青年人的住房難題。

特大城市的新市民、青年人住房問(wèn)題，是最為棘手、最令人頭疼的。直白點(diǎn)說(shuō)，不可能讓每個(gè)人都買(mǎi)得起商品房，不可能把房?jī)r(jià)降到每個(gè)人都買(mǎi)得起的地步。所以未來(lái)解決不同群體的住房問(wèn)題，一定會(huì)走向“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障，租賃的歸租賃”。

綜上所述，大家應(yīng)該發(fā)現(xiàn)了，政策出臺(tái)的設(shè)想還是很美好的，通過(guò)給有實(shí)力的個(gè)人、企業(yè)釋放加杠桿的空間，鼓勵(lì)社會(huì)資金購(gòu)買(mǎi)消化不掉的庫(kù)存。以達(dá)到盤(pán)活存量、保房?jī)r(jià)、穩(wěn)樓市，甚至是給房企再融資的目的。

但鐵錘還是想“潑點(diǎn)冷水”，在我看來(lái)，這和前幾天出臺(tái)的不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的意義差不多，都屬于是在為樓市創(chuàng)造更多的“接盤(pán)俠”，說(shuō)白了都是在鼓勵(lì)有錢(qián)人投資房地產(chǎn)。但問(wèn)題是，實(shí)際作用于市場(chǎng)時(shí)，效果可能沒(méi)有想想當(dāng)年么好，原因很簡(jiǎn)單，私募也好、企業(yè)也罷，都不是省油的燈，他們都是最聰明的錢(qián)，都是以盈利為目的。

另外，正如我之前說(shuō)的，頭部城市優(yōu)質(zhì)房企的好項(xiàng)目不需要這樣去庫(kù)存，而其它低能級(jí)城市的房子是想去庫(kù)存，但是有錢(qián)人沒(méi)理由傻傻去接盤(pán)。一方面，這些城市的房產(chǎn)投資的價(jià)值不高；另一方面，買(mǎi)了作為長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)，更不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)檫@些城市對(duì)租賃的需求，幾乎為零。