保利回復(fù)問詢函：營運(yùn)資金仍有需求缺口 未來面臨資本支出壓力

5月16日，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司發(fā)布對上交所《關(guān)于保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司向特定對象發(fā)行股票申請文件的審核問詢函》的回復(fù)。

(資料圖片)

觀點(diǎn)新媒體了解到，保利發(fā)展稱，該公司本次融資是基于日常業(yè)務(wù)開展以及充分利用資金等背景進(jìn)行的，具體分析如下：

從現(xiàn)金流情況看，報告期各期，保利發(fā)展經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為1,515,589.53萬元、1,055,121.72萬元和742,237.71萬元，該公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額存在一定程度的下滑，主要原因為在手項目建設(shè)資金投入加大，同時當(dāng)期簽約銷售金額增速放緩，資金回籠壓力較大，對營運(yùn)資金仍有需求的缺口。

從經(jīng)營情況看，截至2022年12月31日，發(fā)行人擬建和在建項目共計506個，保利發(fā)展房地產(chǎn)項目在建面積合計約1.47億平方米，該公司已簽訂建安工程合同但未付的約定資本項目支出共計人民幣11,879,491.08萬元。

大規(guī)模、多元化的優(yōu)質(zhì)土地儲備為發(fā)行人未來持續(xù)發(fā)展提供了堅實基礎(chǔ)，但相關(guān)項目的后續(xù)開發(fā)及項目資源的補(bǔ)充需要發(fā)行人未來持續(xù)的資金投入。因此，總體來看發(fā)行人未來面臨一定的資本支出壓力。通過本次發(fā)行募集資金，可以為保利發(fā)展正常業(yè)務(wù)開展提供資金保障。

從財務(wù)狀況看，近年來，保利發(fā)展通過銀行借款、債券融資等多種方式籌集資金為推動該公司持續(xù)發(fā)展、提升市場競爭力提供了資金支持和保障，但由此產(chǎn)生的財務(wù)費(fèi)用呈現(xiàn)逐年上升趨勢。

報告期各期，保利發(fā)展財務(wù)費(fèi)用分別為31.60億元、33.86億元和36.86億元。本次發(fā)行募集資金有利于降低該公司債務(wù)融資規(guī)模，減輕財務(wù)費(fèi)用開支，進(jìn)而提高利潤率及持續(xù)盈利能力。

保利發(fā)展回復(fù)問詢函：保利集團(tuán)認(rèn)購定增股票資金來源為自有資金

5月16日，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司發(fā)布對上交所《關(guān)于保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司向特定對象發(fā)行股票申請文件的審核問詢函》的回復(fù)。

觀點(diǎn)新媒體了解到，保利發(fā)展稱，實際控制人保利集團(tuán)參與本次向特定對象發(fā)行認(rèn)購，參與認(rèn)購金額不低于人民幣1億元并且不超過人民幣10億元。

根據(jù)保利集團(tuán)出具的書面承諾和發(fā)行人出具的書面承諾，保利集團(tuán)用于本次認(rèn)購的資金來源為自有資金。

綜合考慮本次發(fā)行的募集資金金額上限、股份數(shù)量上限、本次發(fā)行的價格下限以及保利集團(tuán)的認(rèn)購金額等因素，根據(jù)測算結(jié)果，本次發(fā)行完成后，保利集團(tuán)直接和間接持有的發(fā)行人的股份比例將不低于37.95%。

保利回復(fù)問詢函：定增募資投向14個項目均已開工建設(shè) 確保完成交樓

5月16日，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司發(fā)布對上交所《關(guān)于保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司向特定對象發(fā)行股票申請文件的審核問詢函》的回復(fù)。

觀點(diǎn)新媒體了解到，保利發(fā)展稱，本次募集資金投向的14個房地產(chǎn)開發(fā)項目均屬于普通住宅，銷售對象均為剛需型或者剛改型客戶，其中2個項目涉及租賃住房，其由地方房產(chǎn)主管部門指定單位按照確定價格回購專項用于租賃住房，該公司不參與后續(xù)運(yùn)營。

項目均已于2022年12月底前開工建設(shè)，預(yù)售情況良好，后續(xù)將根據(jù)協(xié)議約定及項目銷售等情況開展施工及交付，滿足“保交樓、保民生”的政策要求。

截至本反饋回復(fù)報告出具日，本次募集資金投向的14個房地產(chǎn)開發(fā)項目均已開工建設(shè)，平均開工面積進(jìn)度為62%，其中3個項目已100%開工，并且全部項目均已實現(xiàn)簽約銷售。根據(jù)相關(guān)約定，本次募集資金投向的14個房地產(chǎn)開發(fā)項目2023年和2024年交付建筑面積分別超過47萬平方米和153萬平方米。

雖然保利發(fā)展將調(diào)用一切資源確保項目如期交付，但如果開發(fā)資金未能及時到位，仍將面臨較大交付壓力。

為此，將充分把握本次再融資契機(jī)，合理鋪排募集資金使用計劃，確保完成保交樓任務(wù)。本次募集資金全部用于與房地產(chǎn)工程建設(shè)支出相關(guān)的資本性支出，包括房地產(chǎn)主體工程建設(shè)和水電煤暖等配套設(shè)施建設(shè)的工程投入。

招商蛇口回復(fù)問詢函：南油倉儲租賃回穩(wěn)向好 評估主要參數(shù)取值合理

5月16日，招商蛇口發(fā)布對深交所《關(guān)于招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金申請的審核問詢函》的回復(fù)。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體查詢，深交所要求招商蛇口結(jié)合南油集團(tuán)實際業(yè)績未及前次交易評估預(yù)期的原因等，補(bǔ)充披露收益法下未來租金增長率水平及空置率逐漸降低的可實現(xiàn)性，并量化分析主要參數(shù)變動對相關(guān)資產(chǎn)評估值及本次交易作價的影響。

招商蛇口表示，報告期內(nèi)，南油集團(tuán)實際業(yè)績未及前次交易評估預(yù)期，主要系兩方面因素導(dǎo)致：一是因市場與行業(yè)波動的期間波動，導(dǎo)致倉儲需求以及租賃價格受到負(fù)面影響；二是為應(yīng)對大市場環(huán)境影響，南油集團(tuán)采用了提高出租率、適當(dāng)降低出租租金的經(jīng)營方案。截至評估基準(zhǔn)日，隨著整體經(jīng)濟(jì)逐步企穩(wěn)，以及W7倉庫建成投入使用，南油集團(tuán)倉儲租賃業(yè)務(wù)已回穩(wěn)向好。

南油集團(tuán)W6倉庫及輔助樓、W7倉庫位于深圳市南山區(qū)前海灣保稅港區(qū)內(nèi)，主要功能定位以保稅倉倉庫為主，倉儲物流氛圍較濃厚，區(qū)域倉儲物流行業(yè)發(fā)展前景較好。截至評估基準(zhǔn)日，南油集團(tuán)倉儲物業(yè)經(jīng)營情況良好，與主要客戶合作穩(wěn)定。

本次評估中，結(jié)合最新市場情況以及南油集團(tuán)倉儲業(yè)務(wù)實際經(jīng)營情況，相較前次交易評估，對主要評估參數(shù)進(jìn)行了合理調(diào)整，使評估參數(shù)基礎(chǔ)更為審慎。本次評估中選取的租金增長率，與南油集團(tuán)實際情況、市場調(diào)研情況相近，符合區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展情況及租賃市場競爭情況，具有可實現(xiàn)性；截至評估基準(zhǔn)日，南油集團(tuán)倉儲物業(yè)出租情況良好、客戶平均簽約期限相對較長，南油集團(tuán)與主要客戶合作關(guān)系穩(wěn)定，本次評估中空置率參數(shù)取值相對審慎，符合區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展情況及租賃市場競爭情況，本次評估中設(shè)定空置率逐漸降低，最終穩(wěn)定在5%，具有可實現(xiàn)性。

租金分別上漲或下降5%、10%的情況下，相關(guān)資產(chǎn)的估值變動幅度約為-11.58%~+11.58%，南油集團(tuán)24%股權(quán)的交易對價變動幅度約為-0.76%~+0.76%；租金增長率分別上漲或下降0.5%、1%的情況下，相關(guān)資產(chǎn)的估值變動幅度約為-5.24%~+5.90%，南油集團(tuán)24%股權(quán)的交易對價變動幅度約為[1]0.34%~+0.39%；空置率分別上漲或下浮3%、5%的情況下，相關(guān)資產(chǎn)的估值變動幅度約為-4.93%~+4.93%，南油集團(tuán)24%股權(quán)的交易對價變動幅度約為-0.32%~+0.32%。

總的來說，本次評估中主要參數(shù)取值合理，若主要參數(shù)變動，對相關(guān)資產(chǎn)的估值和交易對價會有一定的影響，相關(guān)資產(chǎn)的估值與主要參數(shù)變動的幅度基本一致。

招商蛇口回復(fù)深交所：自貿(mào)時代中心在建項目價值105.18億

5月16日，招商蛇口發(fā)布對深交所《關(guān)于招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金申請的審核問詢函》的回復(fù)。

公告顯示，深交所要求招商蛇口結(jié)合收購涉及項目之一，自貿(mào)時代中心在建項目預(yù)計開發(fā)完成后收益實現(xiàn)方式，補(bǔ)充披露剩余法評估的具體過程、主要參數(shù)的測算依據(jù)及合理性。

招商蛇口回應(yīng)稱，自貿(mào)時代中心在建項目預(yù)計開發(fā)完成后物業(yè)主要為辦公、商業(yè)、酒店及地下配套停車位。本次評估采用剩余法進(jìn)行評估，對于開發(fā)完成后的辦公、商業(yè)物業(yè)，由于周邊存在可比交易案例，故以周邊同類物業(yè)的市場交易價格為基準(zhǔn)，通過對差異因素進(jìn)行修正后確定其價值；對于酒店及地下停車位，由于酒店及車位其市場交易不活躍，故計算未來各年度凈收益同時結(jié)合相關(guān)風(fēng)險報酬等因素確定其開發(fā)完成后價值。

自貿(mào)時代中心項目所在地塊宗地編號為T102-0306號，其位于南山區(qū)前海媽灣片區(qū)十九開發(fā)單元01街坊，項目建設(shè)用地面積35,268.39平方米，規(guī)劃自貿(mào)時代中心一二期商業(yè)、辦公及酒店物業(yè)，總建筑面積496,647.67平方米，共規(guī)劃3棟物業(yè)。

對招商局前海經(jīng)貿(mào)中心一期2202號房、華潤前海中心、世貿(mào)前海中心三個案例進(jìn)行交易方式、交易時間、交易情況、區(qū)域因素、個別因素修正后得出待估對象辦公物業(yè)的銷售價格為63,000元/平方米。待估對象商業(yè)一層的銷售價格為149,000元/平方米，以一層商鋪的均價為基準(zhǔn)，其二層均價一般為一層價格的50%-70%，若人流動線規(guī)劃好，縱向通達(dá)度優(yōu)良，二層均價可達(dá)一層的65%-80%；三層均價為一層基價的35%-55%；四層均價為一層基價的30%-45%；地下負(fù)一層為一層價格的40%-50%。

采用剩余發(fā)測算自貿(mào)時代中心在建項目價值為1,051,780萬元。

招商蛇口回復(fù)審核問詢函：標(biāo)的資產(chǎn)前期項目均按計劃實施

5月16日，招商蛇口發(fā)布對深交所《關(guān)于招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金申請的審核問詢函》的回復(fù)。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱，招商蛇口擬通過發(fā)行股份方式收購深圳市投資控股有限公司持有的深圳市南油（集團(tuán)）有限公司24%股權(quán)、招商局投資發(fā)展有限公司持有的深圳市招商前海實業(yè)發(fā)展有限公司2.89%股權(quán)，深交所要求招商蛇口補(bǔ)充披露前期項目是否按計劃實施。

招商蛇口回復(fù)，標(biāo)的資產(chǎn)前期項目主要為啟迪實業(yè)相關(guān)開發(fā)項目，主要包括招商局前海經(jīng)貿(mào)中心一期辦公、二期公寓、三期國際學(xué)校、招商領(lǐng)璽家園以及招商港灣廣場。另外，2020年下半年和勝實業(yè)開始開發(fā)招商嶸璽家園、招商錦尚公館（前海媽灣錦璽一期）以及自貿(mào)時代中心，南油集團(tuán)開始建設(shè)W7倉庫。

上述項目除自貿(mào)時代中心由于體量較大且業(yè)態(tài)復(fù)雜，按計劃于2026年完工外，其他項目均按計劃實施并已完工。

招商蛇口表示，通過本次交易增厚對招商前海實業(yè)的權(quán)益份額，是推動轉(zhuǎn)型可持續(xù)發(fā)展、落實經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略的重要舉措，有利于招商蛇口為公司全體股東創(chuàng)造更大發(fā)展價值、貢獻(xiàn)高質(zhì)量股東回報，本次交易具有必要性。

理由包括，前海媽灣土地特點(diǎn)與招商蛇口發(fā)展戰(zhàn)略高度匹配，助力招商蛇口戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型；提升權(quán)益份額，增加可獲得的開發(fā)建設(shè)運(yùn)營收益，為全體股東積極貢獻(xiàn)切實回報，若招商前海實業(yè)基于前海媽灣土地開發(fā)運(yùn)營收益進(jìn)行利潤分配，招商蛇口最終可實際享有的分配額為總分配額的72.34%。

本次交易完成后，由于招商蛇口將直接享有南油集團(tuán)100%權(quán)益份額，且將增加原由招商局投資發(fā)展持有的招商前海實業(yè)2.89%權(quán)益份額，招商蛇口對招商前海實業(yè)的實際權(quán)益份額增加24%×（32.89%+35%×34.17%）+2.89%=13.65%，合計享有的招商前海實業(yè)實際權(quán)益份額為85.99%。

傳大連萬達(dá)正和境內(nèi)銀行談判 試圖延期償還今年到期的貸款本金

5月16日消息，大連萬達(dá)集團(tuán)正在和境內(nèi)的銀行進(jìn)行談判，試圖延長萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)的一些項目貸款到期時間。其目前想要延期償還今年到期的貸款本金，但利息的支付并不延期，仍愿意支付利息。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體此前報道，近期大連萬達(dá)集團(tuán)與中國工商銀行等一些集團(tuán)的主要債權(quán)行開始商討無還本續(xù)貸的方案，但目前僅是初期磋商，暫未形成具體的方案。萬達(dá)方面希望其旗下的子公司還能從銀行獲得新增貸款授信。

消息指合景泰富將召開離岸債券持有人會議 討論成立小組進(jìn)行重組談判

5月16日，有消息稱合景泰富集團(tuán)將在今日17時召開離岸債券持有人電話會議，討論成立小組進(jìn)行重組談判。

此前合景泰富在5月14日晚間發(fā)布公告稱，根據(jù)2024年1月票據(jù)的條款，未能于強(qiáng)制贖回日期支付該部分本金將構(gòu)成違約事件。因此，未能于強(qiáng)制贖回日期后30日寬限期屆滿時支付有關(guān)利息。該筆票據(jù)為2024年到期的年利率6%的優(yōu)先票據(jù)，發(fā)行本金總額7.949億美元以交換兩筆2022年9月到期票據(jù)。

根據(jù)2024年1月票據(jù)的條款，本金額的15%連同應(yīng)計及未付利息于強(qiáng)制贖回日期（即2023年5月14日）到期及應(yīng)付。截至本公告日期，合景泰富尚未就該部分本金及利息作出贖回付款1.19億美元。

同時，合景泰富未能按照附息銀行及其他借貸的預(yù)定還款日期（即4月28日）支付其本金2.12億元，觸發(fā)包括8筆優(yōu)先票據(jù)及其他借貸311.63億元的交叉違約。其中，8筆優(yōu)先票據(jù)分別為1筆2023年9月到期票據(jù)、3筆2024年到期票據(jù)、1筆2025年8月到期的票據(jù)、2筆2026年到期票據(jù)及2027年1月到期票據(jù)。

合景泰富稱，集團(tuán)一直依賴內(nèi)部現(xiàn)金資源及從境內(nèi)匯出現(xiàn)金以履行境外付款義務(wù)。根據(jù)地方政府政策的規(guī)定，集團(tuán)絕大部分現(xiàn)金均存入指定銀行賬戶進(jìn)行嚴(yán)格預(yù)售現(xiàn)金托管，以確保在建物業(yè)竣工。盡管集團(tuán)已作出最大努力，但可用于支付境外債務(wù)的資金仍持續(xù)受壓。

合景泰富在公告中表示，公司現(xiàn)正與潛在候選人討論擔(dān)任財務(wù)顧問的角色，以評估集團(tuán)的資本架構(gòu)、評估集團(tuán)的流動資金及探尋所有可行的解決方案，緩解當(dāng)前的流動資金問題，并盡快為所有持份者達(dá)成最佳的解決方案。公司已就此委聘盛德律師事務(wù)所作為其法律顧問以提供支援。集團(tuán)一直與其顧問緊密合作，為制定當(dāng)前境外債務(wù)狀況的全面解決方案作準(zhǔn)備。

5月15日，合景泰富發(fā)布公告稱，應(yīng)公司要求，其發(fā)行的2023年9月票據(jù)、2024年3月票據(jù)、2024年11月票據(jù)、2025年8月票據(jù)、2026年2月票據(jù)、2026年8月票據(jù)及2027年1月票據(jù)均將自2023年5月16日上午9時正起在港交所暫停買賣，直至另行通知為止。