蟠龍?zhí)斓?、上海白玉蘭廣場、徐匯濱江、天安千樹……水岸經(jīng)濟(jì)、文旅活動(dòng)方興未艾

濱水商場的獨(dú)到“打法”究竟是什么？

夜幕降臨，微風(fēng)輕拂，一艘搖櫓船緩緩穿過青石拱橋，船上身著漢服的女子奏著琵琶。一旁水橋頭，游客點(diǎn)亮燭芯，白色的蓮花河燈順著波光粼粼的水面蕩漾出去，宛若點(diǎn)點(diǎn)星光。再晚些，煙雨廊橋上，《月見蟠龍》光影秀會(huì)準(zhǔn)時(shí)上演。在蟠龍?zhí)斓兀娜盏拿總€(gè)周末夜晚，游客都能體驗(yàn)這樣的活動(dòng)。他們或行于青磚古巷里的潮流品牌專柜內(nèi)，或坐船游于小橋流水間，又或在西餐廳外擺臨河的餐桌旁，喝著紅酒賞江南夜景。對(duì)旅游景點(diǎn)來說，如此活動(dòng)并不稀奇，但從商業(yè)綜合體的角度出發(fā)，蟠龍?zhí)斓責(zé)o疑給游客提供了別樣的游逛體驗(yàn)，而這在很大程度上離不開商業(yè)對(duì)水景的利用。

(資料圖片僅供參考)

無獨(dú)有偶。這個(gè)夏日，上海白玉蘭廣場與北外灘國客中心、北外灘航海公園等聯(lián)合推出深度打卡北外灘濱江City walk路線，大大提升帶動(dòng)濱江游覽及商業(yè)客流，商場同比2021年客流提升20%—30%。9月1日起，大洋經(jīng)典·天安千樹推出特色“酒吧空間”，在緊鄰蘇州河的戶外空間以及室內(nèi)中庭區(qū)域攜手多家世界知名酒吧品牌，融合樂隊(duì)演出及各類體驗(yàn)，打造年輕人的夜生活。隨著上?！耙唤缓印钡拈_放貫通，打造世界級(jí)濱水區(qū)，水岸經(jīng)濟(jì)、文旅活動(dòng)方興未艾，而沿岸的濱水型商業(yè)也迎來了新的發(fā)展機(jī)遇。

濱水商業(yè)空間冰火兩重天

一般來說，濱水空間不缺流量。然而，濱江的客流，并非都能轉(zhuǎn)化為濱水商場的客流

周末，地鐵17號(hào)線蟠龍路站出口，已涌現(xiàn)大量游客。蟠龍?zhí)斓貎?nèi)，游人摩肩接踵，公共休息區(qū)座無虛席，游船碼頭處排著長隊(duì)；到飯點(diǎn)，餐飲店幾乎都要等位；傍晚，在橋上、河邊觀景的游客更是絡(luò)繹不絕，其中不少游客自楊浦、金山、浦東等地驅(qū)車趕來。自2023年4月底開門迎客以來，蟠龍?zhí)斓匾恢比藲夂芡l(xiāng)古鎮(zhèn)形態(tài)的現(xiàn)代商業(yè)空間讓市民爭相打卡。

工作日中午，上海白玉蘭廣場很多餐廳需要等位，點(diǎn)都德、mufmuf漁味料理、TASTY西堤餐飲等熱門餐廳更是一座難求。據(jù)了解，目前餐飲在商場業(yè)態(tài)占比達(dá)40%，米其林、黑珍珠、老字號(hào)、網(wǎng)紅餐飲、國際融合餐廳、高端日料西餐、美式酒館等已形成餐飲品牌矩陣，這里成為北外灘餐飲文化最濃郁的商場。很多附近白領(lǐng)用完餐后就順便在濱江漫步。周末，一些在北外灘濱江打卡的市民，也會(huì)逛完之后順道來商場吃飯。

在上海交通大學(xué)建筑系助理教授饒富杰看來，在高密度城市中，人們對(duì)自然及開放式游憩空間有越來越高的追求，濱水商業(yè)空間的開放性及公共性給市民帶來心理層面更舒適的體驗(yàn)。這也讓濱水商業(yè)體在客流上占據(jù)先天優(yōu)勢，“一般來說，濱水空間是不缺流量的”。

然而，濱江的客流，并非都能轉(zhuǎn)化為濱水商場的客流。比如，外灘十六鋪的水岸商業(yè)中心，承接浦江觀光游船的巨量客流，但商業(yè)經(jīng)營狀況并不理想。記者了解到，十六鋪碼頭水岸商業(yè)中心已于今年7月底停止運(yùn)營，整體業(yè)態(tài)以偏低端的餐飲居多，現(xiàn)已基本搬空，僅剩星巴克及新開的便利店正常運(yùn)營。

工作日中午，與徐匯濱江僅隔一條龍騰大道的陽光濱江天地尚灣里安靜冷清。這是個(gè)下沉式商業(yè)廣場，定位為上海西岸藝術(shù)長廊邊又一時(shí)尚藝術(shù)街區(qū)，主廣場上及地下商業(yè)空間內(nèi)，商鋪入駐率不高，大部分商鋪處于尚未入駐或已歇業(yè)的狀態(tài)，除了一家攀巖館內(nèi)有些許顧客，整個(gè)商業(yè)體內(nèi)游客寥寥無幾。

周末漫步楊浦濱江的游客不少，很是熱鬧。但緊鄰濱江步道的“東方漁人碼頭”內(nèi)，卻很冷清，商圈B區(qū)臨街商鋪的入駐率相對(duì)稍高，但內(nèi)部大量店鋪處于歇業(yè)拆除的狀態(tài)。C區(qū)只有負(fù)一層、一樓和四樓有少數(shù)品牌入駐，二樓、三樓都處于閑置狀態(tài)，“東方漁人碼頭”內(nèi)一家東南亞餐廳的負(fù)責(zé)人透露，商場生意一直不景氣。周一中午，餐廳午間三小時(shí)僅做出兩單生意，周末生意最好時(shí)，也不過能坐滿十幾桌。

強(qiáng)化內(nèi)涵塑造獨(dú)特的IP

一些濱水商場開始強(qiáng)化自己的觀景優(yōu)勢，從硬件入手，創(chuàng)造體驗(yàn)性的打卡點(diǎn)

那么，濱水商場的獨(dú)到“打法”究竟是什么？

記者觀察發(fā)現(xiàn)，帶水岸景觀的餐廳、休憩點(diǎn)很容易成為熱門打卡點(diǎn)。一些濱水商場開始強(qiáng)化自己的觀景優(yōu)勢，從硬件入手，創(chuàng)造體驗(yàn)性的打卡點(diǎn)。

天安千樹獨(dú)特的山形外觀，讓其建造之初就成了蘇州河邊的一景。一期的濱河步道，從設(shè)計(jì)之初就結(jié)合了蘇州河區(qū)域的優(yōu)勢，在景觀設(shè)計(jì)上頗費(fèi)心思，除了在低區(qū)種植不同種類的樹種豐富景觀層次，也講究與四季景色結(jié)合，例如春天有櫻花樹，秋天有丹桂飄香，打造四季風(fēng)華的景觀。

天安千樹內(nèi)部，多家餐廳設(shè)有臨水露臺(tái)，消費(fèi)者在露臺(tái)上邊吃飯邊欣賞河景。此前，天安千樹已與蘇州河水上航線聯(lián)合，推出悠游蘇州河·天安千樹春日游船下午茶，消費(fèi)者可購買“船票+下午茶”套餐，去天安千樹的場內(nèi)精選餐廳享用下午茶。

而蟠龍?zhí)斓乇揪途哂薪纤l(xiāng)古鎮(zhèn)的基礎(chǔ)，近1公里的蟠龍市河貫穿整個(gè)商業(yè)體，保留了以水為核、河街組合的“江南肌理”，商鋪基本都沿河鱗次櫛比，還修復(fù)和新建了10座小橋連接兩岸，打造了煙雨廊橋的創(chuàng)意燈光秀。濱水區(qū)更多布局了環(huán)境雅致的西餐廳及中高端餐飲店，向后一層則是快餐、潮玩、服裝，靠近住宅則偏向商超及親子運(yùn)動(dòng)。

今年夏天，蟠龍?zhí)斓卮蛟炝硕鄨鲋黝}玩水活動(dòng)，皮劃艇、漿板等項(xiàng)目吸引了不少戶外運(yùn)動(dòng)愛好者。順應(yīng)“蟠龍十景”的歷史文脈，8月起，推出江南游船演出，將中國民樂與江南評(píng)彈搬上游船；同期還推出放祈福河燈等項(xiàng)目。

在上?！耙唤缓印薄S浦江、蘇州河沿岸，這樣的商業(yè)布局并不少見。比如，浦東東岸濱江連點(diǎn)成串開設(shè)的不少中西餐廳，都用臺(tái)階和景觀營造了開闊的觀景平臺(tái)，濱江景致不僅能為顧客帶來極佳視野，也會(huì)反過來成為餐廳的賣點(diǎn)，提升附加值。

在上海，基本沒有一條自然水系能從一個(gè)商業(yè)體中間穿流而過，即便是一江一河沿岸，也很難打破“臨水不親水”的局限。但在濱水步道上，進(jìn)行戶外運(yùn)動(dòng)以及親子游的居民很多，這兩個(gè)主題也成了不少濱水商場的獨(dú)特IP。

在長風(fēng)大悅城走一圈，會(huì)發(fā)現(xiàn)親子特色十分明顯。暑假里，商場中庭放著火烈鳥浮排泳池，孩子們歡快地在其中玩水，這是長風(fēng)夏日嬉水節(jié)活動(dòng)；一樓引入了諾籃流動(dòng)科技館；二樓樂高探索中心，在舉行樂高忍者訓(xùn)練營。商場內(nèi)的兒童體育培訓(xùn)也品類齊全：攀巖、足球、籃球、滑雪等均有。

徐匯濱江是滬上知名的“寵物友好”空間，與之毗鄰的陽光濱江天地尚灣里，開出了三家與寵物相關(guān)的中高端店鋪，生意在一眾商鋪里算是“矮子中的高個(gè)”。

水域帶來的“氛圍感”同樣需要?jiǎng)?chuàng)意。比如，蘇河灣萬象天地在毗鄰濱水步道的綠地上引入露營、餐酒、寵物社群活動(dòng)，將水岸氛圍與口袋公園有機(jī)融合，給顧客帶來更貼合自然的舒心體驗(yàn)。

商業(yè)必須講究業(yè)態(tài)和運(yùn)營

濱水優(yōu)勢更多是“錦上添花”，商業(yè)要安身立命，還是須講究業(yè)態(tài)布局與運(yùn)營模式

不過，這些背靠“一江一河”、理應(yīng)能自帶流量的濱水商業(yè)，卻少有躋身“頂流”商圈的，其中的原因或有多方面。

記者在走訪中注意到，不少濱水商業(yè)均采用下沉式廣場設(shè)計(jì)，如十六鋪碼頭商業(yè)中心、陽光濱江天地尚灣里及蘇河灣萬象天地等。下沉式的設(shè)計(jì)，讓商業(yè)體避免阻隔濱江相鄰和后排住宅及寫字樓的觀景視線，但也讓商業(yè)體失去“濱水”的優(yōu)勢。

比如陽光濱江天地跟徐匯濱江僅隔一條馬路，多數(shù)商鋪雖然有外擺座位，但視野前方是墻壁，如同坐在天井里，并無景致可觀。十六鋪碼頭商業(yè)中心的下沉建筑設(shè)計(jì)，也讓大部分商鋪本質(zhì)仍是向內(nèi)的空間。

這種困境一方面來源于水系本身的空間尺度。比如，當(dāng)水面過寬時(shí)，商業(yè)對(duì)水系的開發(fā)利用與景觀營造手段有限，親水的難度也相應(yīng)增高；另一方面，在早期城市規(guī)劃建設(shè)中，濱水空間的“安全性”是遠(yuǎn)高于景觀效果的，硬質(zhì)岸線的塑造，也會(huì)降低親水性。

“不同的水體對(duì)應(yīng)不同的商業(yè)業(yè)態(tài)。比如很多江南古鎮(zhèn)的水系就相對(duì)較小，商業(yè)體可對(duì)其進(jìn)行多樣化的開發(fā)，比如游船、放河燈、水上活動(dòng)等，水系的可親性更強(qiáng)。但同樣的活動(dòng)，放在黃浦江或是蘇州河上就不太現(xiàn)實(shí)，后者更適合通過景觀打造等方式增強(qiáng)濱水的優(yōu)勢?！比A師大中國現(xiàn)代城市研究中心和城市與區(qū)域科學(xué)學(xué)院教授汪明峰說。

與此同時(shí)，還有濱水空間天然的公共性與商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)性之間的沖突同樣需要考量。饒富杰告訴記者，很多海外的濱水商業(yè)在建設(shè)時(shí)，開發(fā)商通常會(huì)吞并掉整個(gè)岸線范圍內(nèi)的公共空間，并將其化作有準(zhǔn)入門檻的商業(yè)空間，這實(shí)則形成了對(duì)濱水空間公共性的挑戰(zhàn)。

新加坡克拉克碼頭的沿岸即由四條廊道構(gòu)成：商業(yè)廊、步行廊、餐飲廊、水廊。這四條廊道形成“退臺(tái)”式濱河空間界面，按臨河距離進(jìn)行板塊功能劃分：第一層面為餐飲，第二層面為人行步道，第三層面以商業(yè)、娛樂、辦公的復(fù)合功能為主。濱河餐飲不但提升了河道的景觀品質(zhì)，同時(shí)又能促進(jìn)旅游業(yè)的發(fā)展，增大經(jīng)濟(jì)效益。

在饒富杰看來，濱水商業(yè)的開發(fā)，在一定程度上也考驗(yàn)著商業(yè)開發(fā)商與政府之間的通力合作，即如何將市場盈利導(dǎo)向的商業(yè)模式置入本該是服務(wù)公眾的公共空間中，并在其中找到平衡。

此外，周邊消費(fèi)人群的考量也十分重要。記者觀察發(fā)現(xiàn)，一些人氣較旺的濱水商場客流，很大程度依然依托附近居民以及商務(wù)樓白領(lǐng)，而缺乏周邊消費(fèi)人群，僅靠游客支撐的濱水商場，無疑運(yùn)營難度更高。

知情人士透露，陽光濱江天地尚灣里開業(yè)招商時(shí)側(cè)重高端路線，后來因人氣不足，不少商鋪退出后招商標(biāo)準(zhǔn)也隨之調(diào)整降低，但效果并不明顯。如今商場內(nèi)餐飲、母嬰、寵物、美容美發(fā)、劇本殺、攀巖館都有，但整體相對(duì)零散，沒能呈現(xiàn)成熟成體系的業(yè)態(tài)規(guī)模?！安贿h(yuǎn)處的綠地繽紛城商業(yè)體量更大，且價(jià)格層次均覆蓋，業(yè)態(tài)選擇更豐富，很多濱江的游客及周邊的白領(lǐng)都會(huì)舍近求遠(yuǎn)去繽紛城?！币晃魂柟鉃I江天地尚灣里的店主說。

成熟的商業(yè)配套體系，“一站式”的綜合性游逛體驗(yàn)，是顧客選擇商圈時(shí)的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。經(jīng)常來?xiàng)钇譃I江散步的李女士說，原先東方漁人碼頭里還有些時(shí)裝購物等業(yè)態(tài)，如今清一色的全都是餐飲，且數(shù)量不多質(zhì)量混雜，很難讓人有逛街的欲望。

“不管是哪類商業(yè)模式，業(yè)態(tài)的多元性與綜合性，以及良好的運(yùn)營是保證商業(yè)體韌性的根本。”饒富杰說。

照此觀之，濱水優(yōu)勢更多是“錦上添花”，而商業(yè)想要找到安身立命之本，將濱水帶來的天然客流留存并進(jìn)行轉(zhuǎn)化，最終還是要回到商業(yè)底層邏輯中去——業(yè)態(tài)布局與運(yùn)營模式。（記者 周楠 沈思怡）