沒 想到，在全球經(jīng)濟(jì)多舛的2023，樓市第一個崩了的，是韓國。

韓國房價，真的是跌穿了。

(資料圖片)

尤其是首爾，過去一年房價暴跌30%，部分區(qū)域跌幅達(dá)到40%，成交量更是暴跌70%。

以首爾江南區(qū)，這個著名的富人區(qū)為例。曾經(jīng)，江南區(qū)一套面積僅25平方米的公寓，售價都要高達(dá)32億韓元（約合人民幣1676萬元）。

而今，這個全韓國房價最高的地方，也是當(dāng)下跌得最慘的地方。

上述同樣房型，現(xiàn)在的售價是23.5億韓元（約合人民幣1231萬元），降了8.5億韓元（約合人民幣443.6萬元）。而附近其它高級住宅區(qū)，也有多個公寓在降價出售，最高降幅達(dá)到了10億韓元（約合人民幣521.9萬元）。

與此同時，數(shù)百萬人房貸斷供。大家房東因還不起錢緊急出逃，還有房客走投無路，選擇輕生……

房子難賣，開發(fā)商門甚至在廣告里承諾買房子，送奔馳車。

大多數(shù)普通人不是買不起，就是不敢買。很多人擔(dān)心，韓國的“房地產(chǎn)衰退”即將到來，大有超過2008年金融危機(jī)的態(tài)勢。

就連國際貨幣組織（IMF）也警告稱，亞洲地產(chǎn)泡沫離破滅僅一步之遙，尤其是韓國。

圖自：澎湃

曾幾何時，韓國樓市算得上全球最熱門的地區(qū)之一。就在此輪暴跌之前，房價連續(xù)上漲了好幾年。

數(shù)據(jù)顯示，過去5年，韓國房價整體漲了80%，2020～2021年，韓國房價最大漲幅超過40%，首爾更是超過50%，房價一度達(dá)每平米15萬人民幣。

導(dǎo)致此輪暴跌最直接的原因是加息——連續(xù)大幅加息。

從2022年4月至2023年1月，韓國央行緊跟美聯(lián)儲步伐，連續(xù)7次加息，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。

連續(xù)加息導(dǎo)致借貸成本升高，再加上出口低迷以及高通脹問題，沒房子的不想買房子，背著巨額貸款的房東門，只能忍痛把房屋低價拋售。

尤其在富人區(qū)，很多人寧愿降價幾億韓元，也急著把房子脫手套現(xiàn)。

圖自：微信圖庫

房產(chǎn)政策委員李恩亨表示：“由于上調(diào)基準(zhǔn)利率帶來的貸款負(fù)擔(dān)等原因，即便是在住宅需求較高的江南區(qū)，住宅價格也呈現(xiàn)下降的趨勢?！?

富人可以降價拋售套現(xiàn)，窮人可就沒那么容易了。房貸成了壓垮一些人的“最后一根稻草”。

“失去工作后，我沒有收入，存款早就用光了。9000萬韓元的保證金，一直拖著不還給我。我曾經(jīng)去投訴也報過警，但政府關(guān)于全租房詐騙的對策，讓人非常失望。我無法再堅持下去了。最后，希望我的死能推動這個問題盡快解決。再見?！?

韓國仁川，一位30歲的男子在留下遺書后，服藥結(jié)束了自己年輕的生命。短短幾句話，寫滿了一個普通人的絕望。

回顧韓國樓市這些年的暴漲暴跌，與當(dāng)下的加拿大樓市又何其相似。

看到韓國樓市的曾經(jīng)的瘋狂當(dāng)下的“凄慘”，全球又有多少樓市熱門城市，都想看看韓國樓市踩下的“坑”，自己是否邁得過去，包括大溫地區(qū)。

就在本輪房價暴跌之前，韓國房價過去五年平均漲幅高達(dá)80%，僅次于中國香港。

支持樓市繁榮的原因主要有兩個，一個是海外炒房客推波助瀾，另一個則是以全租房為紐帶的炒房體系。

尤其是“全租房”，那是真玩得花。

韓國有兩種租房制度，第一種和世界其它國家和地區(qū)類似，即支付押金并按月付租金，另外一種則是韓國獨有的全租房，也叫傳貰房（jeonse）。

而全租房就是租客按照房價的一定比例(一般在50%-80%左右)，給房東一大筆押金后便可入住。待1-2年后，租客退房，房東全數(shù)退還押金。租約期間，房東可以利用押金經(jīng)營生意、投資，或者賺取銀行利息。

通俗一點說就是，租客借給房東一筆錢，一般是房價的50%-80%，房子就能免費住。兩年后，房東還錢，租客還房，兩清。

圖自：微信圖庫

拿100萬的房子舉例，我給你白住不要租金，但你得借我50萬周轉(zhuǎn)，沒有利息。

韓國的銀行甚至推出了專門針對全租房的貸款。也就是說，年輕人即便拿不出買房全款，也可以選擇去銀行貸款湊齊全租房押金。

或許有人會有疑問，從上述來看，全租房押金可是不低呢？如果拿得出這么大比例的押金，何不直接貸款買房呢？

事實上，此前向銀行貸款的利息遠(yuǎn)低于月租房的租金，因此對于很多年輕人來說，全租房意味著直接向銀行支付低利息就可以住上房子了。

某種程度上，“全租房”成了不少韓國年輕人的首選。甚至，有人將此視為一種變相的儲蓄方式。

全租房因此在韓國非常受歡迎，高峰時期曾占據(jù)了租房市場70%的份額。

圖自：微信圖庫

這個看似房東租客都受益的政策，背后其實隱患巨大。一方面，房東拿著從租客那里“借”來的錢繼續(xù)“炒房”。 在房地產(chǎn)市場上行時，房東手上只要有一套房，就可以通過全租房形式，拿到租客手上相當(dāng)于房價50%~80%成的押金，再將押金拿去支付一套，甚至兩套房首付，將信貸杠桿用到極致，房價也就越炒越高；

另一方面，租客們通過銀行低息貸款付的全租房押金，每月支付利息，在利率低的時候，支付的利息只有普通月租的1/4，甚至更低。 但結(jié)果是，隨著房價上漲，兩年到期后仍然買不起房。

而這一切之所以如此順利運轉(zhuǎn)，先決條件是利率保持低位。

在低利率時期，租戶可以通過銀行貸款用低于普通房租的成本住進(jìn)同級別住宅；房東可以將收取的大額押金投資于資本市場，或者購入新的房產(chǎn)并以傳貰房的方式繼續(xù)出租。而一旦利率上行，整個邏輯就變了。

韓國央行的連續(xù)7次大幅加息，直接擊潰了“全租房”的生存鏈條。

租客支付大筆資金的成本越來越高，甚至覺得將這筆錢存入銀行更加劃算，當(dāng)然不會繼續(xù)選擇“全租房”了。

租客不租了，要求房東退錢，房東的錢早就拿“炒房”了，怎么還。這一環(huán)扣一環(huán)，直接成了壓垮樓市的導(dǎo)火索。面臨巨大還款還貸壓力的房東們，要么降價拋售，要么就跑路了。

看了這一切，估計不少人都會感到唏噓不已。

回頭來看，如果說加息是韓國此輪房地產(chǎn)暴跌的導(dǎo)火索，那么隱藏在全租房背后的“房地產(chǎn)過度金融化”則是最根本的原因。

普通人永遠(yuǎn)是受房地產(chǎn)崩盤影響最大的，尤其是租客們，房東們跑路后，他們不僅押金損失，甚至還要償還銀行高昂的利息。

再來看大溫地產(chǎn)，盡管至少“全租房”這個坑大溫沒有踩，但“房地產(chǎn)過度金融化”還是需要警惕的！

本文綜合自：澎湃新聞、虎嗅網(wǎng)等